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Wie viele Vokabeln kennen Sie?

Lageplan, Flurkarte, Grundbuchauszug, Reallasten, Grunddienstbarkeiten, Flur, Flurstück, Baulastenverzeichnis, Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Abgeschlossenheits- bescheinigung, Auflassung, Auflassungsvormerkung, Unbedenklichkeitsbescheinigung, Negativzeugnis, Wohnflächenberechnung, Kubatur, Baubeschreibung, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Versicherungsnachweis u.v.m.

Wir erklären Ihnen gern die Bedeutung jedes einzelnen dieser Dokumente und Begriffe. Außerdem erhalten Sie von uns die wichtigsten Unterlagen zum Kauf Ihrer Immobilie. Bevor wir den Notartermin gemeinsam wahrnehmen, haben wir genügend Zeit um alle Formulierungen zu besprechen.

Unser Immobilien- ABC gibt Ihnen schon jetzt eine große Übersicht.

1. Der Immobilienkaufvertrag

Zunächst werden die Angaben zu Grundbesitzern anhand des Grundbuches vorgenommen. Darin werden alle eingetragenen Grundschulden, Grundpfandrechte Dritter oder der Vertragsparteien genannt. Außerdem werden Wegerechte, die für Nachbarn und Dritte gelten, oder Ähnliches erwähnt.

Bei Eigentumswohnungen werden an dieser Stelle die Einzelheiten der Teilungserklärung detailliert erwähnt. (Miteigentumsanteil, Sondernutzungsrechte). Darüber hinaus werden zusätzliche Baumaßnahmen, die im Vertrag stehen, erwähnt. Wenn die Vertragspartner vereinbart haben, dass der Verkäufer Renovierungsarbeiten oder Fertigstellungsarbeiten zu leisten hat, muss dies im Kaufvertrag erwähnt werden und zwar mit Bezugstermin. Die veräußerte Immobilie sollte möglichst genau beschrieben werden, damit sich keine Missverständnisse einschleichen. Gegebenenfalls sind Pläne oder Karten als Anlage hinzuzufügen. Sollen Einrichtungsgegenstände mitveräußert werden, sind auch diese vollständig aufzuführen und genau zu bezeichnen. Wird eine Eigentumswohnung veräußert, ist die Angabe des Wohnungsgrundbuchs ausreichend.

Kaufpreis

Neben dem genauen Kaufpreis sollten auch die Modalitäten und Abwicklung der Kaufpreiszahlung (z.B. Notaranderkonto) vertraglich bestimmt werden. Für mit verkaufte wertvolle Einrichtungsgegenstände sollte ein getrennter Preis ausgewiesen werden, damit hierauf keine Grunderwerbsteuer entfällt.

Haftung für Sach- und Rechtsmängel

Besonderes Augenmerk sollte den Vereinbarungen zur Haftung gelten. Im Grundsatz haftet der Verkäufer dafür, dass die Immobilie frei von Mängeln ist. Die Sachmängelhaftung des Verkäufers wird häufig vertraglich ausgeschlossen (z. B. gekauft wie besichtigt). Der Verkäufer haftet grundsätzlich auch dafür, dass die Immobilie unbelastet auf den Käufer übergeht. Soll der Käufer bestimmte Belastungen übernehmen, ist dies im Kaufvertrag zu regeln.

Rücktritts- und Minderungsrechte

Im Kaufvertrag wird bestimmt, unter welchen Umständen Käufer oder Verkäufer vom Kauf zurücktreten können bzw. wann der Käufer zu einer Minderung des Kaufpreises berechtigt sein soll. Ein allgemeines Rücktrittsrecht gibt es nach Vertragsschluss nicht.

Vollstreckungsunterwerfung

Mit dieser wichtigen Klausel im Kaufvertrag unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung, sofern er den Kaufpreis nicht zahlt. Damit kann der Verkäufer ohne großen gerichtlichen Aufwand den Kaufvertrag rückgängig machen.

Auflassungsvormerkung

Diese Klausel ist ein Muss im Kaufvertrag und sieht eine Vormerkung im Grundbuch vor. Dadurch ist der Käufer provisorisch vor einen zweiten Verkauf derselben Immobilie durch den Verkäufer geschützt. Dieser Schutz ist allerdings noch kein endgültiger Schutz gegen die etwaigen Gläubiger des Verkäufers. Dies ist erst der Fall, wenn dessen Name komplett aus dem Grundbuch gestrichen ist.

Bezugstermin und Bezugsfertigkeit

Der Übergabetermin muss im Kaufvertrag geregelt sein. Geregelt wird die Besitzübergabe mit dem Übergang bestimmter Nutzen und Lasten und die bei der Übergabe auszuhändigenden Dokumente. Handelt es sich um eine noch nicht bezugsfertige Immobilie, sollte auch der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit möglichst genau bestimmt werden.

Notaranderkonto

Auf dieses Konto wird der Kaufpreis in vereinbarter Höhe (Teilzahlungen oder Gesamtsumme) geleistet. Durch diese Regelung wacht der Notar über die Einhaltung der im Kaufvertrag geregelten Abläufe von Zahlung und Erfüllung der Gegenleistung. Im Kaufvertrag muss geregelt werden, wem die Zinsen auf dem Notaranderkonto zufallen. Sollte man auf ein Notaranderkonto verzichten, weil der Kaufpreis sofort fällig wird, müssen die Schritte Auflassungsvormerkung, Grundbuchbestellung und Übergabe erledigt sein, bevor man den Kaufpreis zahlt.

Maklerprovision

Auch die Verpflichtung zur Zahlung der anfallenden Maklerprovision für die Vermittlung des Kaufobjektes kann Bestandteil des Kaufvertrages sein.

2. Das Grundbuch

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Erbbaurecht) sind ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche (§ 905 BGB) und werden im Grundbuch registriert. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt. Grundbuchamt ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Sämtliche Grundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang, d.h. sie müssen im Grundbuch eingetragen werden. Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, darf in das betreffende Grundbuch Einsicht nehmen (z. B. Käufer). Notare sind von der Darlegung eines berechtigten Interesses befreit. Die zum Grundbuch eingereichten Urkunden und Verfügungen des Grundbuchamtes werden in Grundbuchakten zusammengefasst; für jedes selbständige Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Es erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks in einem Band zusammengefasst. Die Grundbuchblätter werden nach einheitlichem Muster geführt und sind wie folgt gegliedert:

Abteilungen:

- Aufschrift
- Bestandsverzeichnis

Abteilung I: Eigentümer
Abteilung II: Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks
Abteilung III: Persönliche Dienstbarkeiten
Abteilung IV: Abteilung: Grundpfandrechte- Hypothek - Grundschuld - Rentenschuld

Die Aufschrift

Die Aufschrift, auch Deckblatt genannt, enthält die Angabe des Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks und der Nummer des Blattes eventuell auch noch den Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk. Bei Erbbaurechten wird unter dem Vermerk über das Blatt in Klammern das Wort "Erbbaugrundbuch" und bei Wohnungseigentum das Wort "Wohnungsgrundbuch" oder "Teileigentumsgrundbuch" oder "Wohnungserbbaugrundbuch" gesetzt.

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis werden Grundstücke aufgeführt. Dieses sind vom Kataster vorgeschriebene Angaben. Das Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem die Grundstücke unter Nummern aufgeführt sind.Die Karten des Katasteramtes sind nach Gemarkungen eingeteilt. Die Gemarkung wird in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert; für jede Flur wird deshalb eine Flurkarte erstellt.Die in der Flurkarte unter einer besonderen Nummer geführten Grundstücke werden "Flurstück" oder "Parzelle" genannt. In das Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte vermerkt werden. Weiterhin enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten "Bestand", "Zuschreibungen" und "Abschreibungen". In der Spalte "Bestand" ist eingetragen, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es durch Teilung oder Verbindung - Bestandteilszuschreibung oder Vereinigung entstanden ist, und in der Spalte "Abschreibungen" wird die Übertragung des Grundstücks oder eines Teiles des Grundstückes in ein anderes Grundbuchblatt eingetragen.

Abteilung I

In dieser Abteilung wird der Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung vermerkt. Grundlage der Eintragung können z. B. Auflassung, Erbfolge, oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. (Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Aufgrund der Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, wann ein Eigentumswechsel stattgefunden hat.) 

Abteilung II

In Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, mit Ausnahme der Grundpfandrechte, die in Abt. III eingetragen werden. Dieses können zum Beispiel

Lasten:

- Grunddienstbarkeiten §§ 1018 ff. BGB
  (Dienstbarkeiten, Grunddienstbarkeiten,
  p.b. Dienstbarkeiten)
- Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht
- Reallasten
- Nießbrauch
- Vorkaufsrechte
- Auflassungsvormerkung
- Erbbaurecht

Beschränkungen:

- Nacherbenvermerk
- Testamentsvollstrecker-Vermerk
- Zwangsversteigerungs- und
  Zwangsverwaltungsvermerk
- Insolvenzvermerk
- Sanierungs- und Umlegungsvermerk
- Verwaltungs- und Benutzungsregelungen
  bei Miteigentum

sein.

Abteilung III

Diese Abteilung dient der Aufnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.

Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gern auch persönlich zur Verfügung.