Scheidungsimmobilie

Ich erinnere mich an Frau Heinzen (Namen geändert*) und ihren damals Noch- und heutigen Ex-Mann: Die Scheidungspapiere lagen beim Anwalt und eigentlich waren sich beide über die Aufteilung ihres Vermögens einig. Nun saßen beide bei uns im Büro, um über den Verkauf ihres Hauses mit meiner Tochter und mir zu sprechen. Trotz aller Bemühungen, freundschaftlich und erwachsen miteinander zu kommunizieren, konnte ich die Spannungen deutlich spüren. Frau Heinzen wollte zum Beispiel gerne die Küche mit in ihre Mietwohnung nehmen, Herr Heinzen wollte lieber eine Abstandszahlung vom Käufer, die sich danach teilen sollten. Es sind eigentlich nur Kleinigkeiten, kein wirklicher Rosenkrieg, sondern ein „Distelgespräch“ wie meine Tochter es nennt. Die Distel steht nämlich symbolisch für „Auseinandersetzungen“. Der gemeinsame Hauskauf stellt einen der großen Meilensteine im Leben eines Ehepaares dar. Beim Unterzeichnen des Kaufvertrages denkt wohl kaum jemand an einen erbitterten Rosenkrieg oder eine endgültige Trennung. Unser Ratgeber sagt Ihnen, worauf Sie bei einer Trennung in Bezug auf die Immobilie achten müssen. In unser Büro in der Krokusstraße in Rudow (wir haben es wohl mit Blumen) kommen meist Frauen aber auch Männer. Meist schon dann, wenn das Wort Trennung gerade das erste Mal ausgesprochen wurde. Sie alle haben den Wunsch vorbereitet zu sein, im Falle des Falles. Manchmal – und ehrlich gesagt freuen wir uns darüber sehr – hören wir nie wieder von ihnen oder irgendwann später, wenn wir jemanden zufällig wiedersehen und sie erzählen, alles sei wieder im Lot. So oder so: Wenn Sie Hilfe brauchen, rufen Sie gerne an!

  1. Vorsorge statt Rosenkrieg
  2. Zugewinngemeinschaft – Die gesetzliche Ausgangslage
  3. Vermietung der Immobilie
  4. Immobilienverkauf
  5. Auszahlung des Ehegatten
  6. Aus 1 wird 2: Hausumbau in zwei Einheiten
  7. Teilungsversteigerung
  8. Eigentumsübertragung auf das gemeinsame Kind
  9. Sonderfall: Erbe von Immobilienvermögen
  10. Unser Krisengespräch

1. Vorsorge statt Rosenkrieg

Kluge Köpfe – und gebrannte Kinder – setzen bereits vor dem Kauf eines Hauses einen Ehevertrag auf und regeln in diesem ganz unromantisch aber durchaus praktisch und realistisch orientiert, sämtliche Einzelheiten in Bezug auf das Schicksal des Eigentums im Falle einer Trennung bzw. während der Ehe. Diese Vorgangsweise spart Geld, Zeit und vor allem Ihre Nerven, weshalb es sich immer lohnt, sich vorab mit den Konsequenzen von Auseinanderleben und Co auseinanderzusetzen. Doch leider haben nur die wenigsten Ehepartner Lust auf die Auseinandersetzung mit den Folgen einer potentiellen Scheidung. In diesem Fall greifen die gesetzlichen Grundregeln durch, die eine sogenannte Zugewinngemeinschaft vorsehen. Bei einer solchen wird das Vermögen, das während der Ehe erworben worden ist (der Zugewinn), gerecht zwischen den Ehegatten aufgeteilt. Damit stellt auch das gekaufte Eigenheim gemeinsames Eigentum dar, das ebenfalls der 50:50-Teilung zugeführt wird. Damit dieser Aspekt einer Scheidung nicht in einen traurigen Rosenkrieg ausartet, lohnt es sich auf jeden Fall einen erfahrenen Makler an seiner Seite zu haben, der Sie beim Bezwingen des Scheidungs- und Verkaufsdschungels begleitet. Meine Tochter und ich bieten Ihnen eine persönliche, anteilnehmende und kompetente Beratung beim Aufteilen von Immobilien aufgrund einer Trennung in Berlin, Lichtenrade, Bukow oder Rudow an.

2. Zugewinngemeinschaft – Die gesetzliche Ausgangslage

Sollten Sie keine Regelung bzgl. Ihres Vermögens für den Scheidungsfall getroffen haben, sieht die gesetzliche Zugewinngemeinschaft einen Vermögensausgleich zwischen den Ehegatten vor. Dieser geht davon aus, dass beide zu gleichen Anteilen zur Erwirtschaftung des Eigenheimes und anderer Vermögenswerte während der Ehe beigetragen haben und damit den gleichen Anspruch auf diese haben. Ein solcher Vermögensausgleich wird während des Scheidungsverfahrens beim Familiengericht von zumindest einem der Ehepartner beantragt und der Zugewinn danach von dem zuständigen Richter nach Billigkeit unter den Ehegatten aufgeteilt. Vermögen, das bereits vor der Ehe erwirtschaftet worden ist, fällt nicht in diese Regelung und wird weiterhin von jenem Ehegatten verwaltet, der dieses angeschafft hat. Damit wird nur die zugewonnene Vermögensmasse der Aufteilung zugeführt.

3. Vermietung der Immobilie

Sollte man sich trotz der in Zukunft getrennten Lebenswege noch auf einer vernünftigen Basis mit dem Ehegatten verständigen können, kann man über deine Vermietung der gemeinsamen Wohnung nachdenken. Denn in diesem Fall brauchen Sie an den Darlehens- und Kreditmodalitäten nichts zu verändern und können die Mieteinnahmen zur Tilgung der Verpflichtungen gegenüber der Bank nutzen. Auch werden keine Änderungen im Grundbuch fällig, da sich an den Eigentumsverhältnissen nichts ändert. Als erfahrene Maklerinnen aus Berlin und dem Bezirk Rudow möchte ich an dieser Stelle noch einmal darauf hinweisen, dass eine Vermietung nur dann als sinnvolle Option herangezogen werden kann, wenn eine gewisse Kommunikationsbasis gegeben ist: Regelmäßige Treffen zur Besprechung der vermietungs- und verwaltungstechnischen Details lassen sich nämlich kaum umgehen. Allerdings kann die Bestellung eines externen Immobilienverwalters viel Konfliktpotential herausnehmen.

4. Immobilienverkauf

Die einfachste und am meisten praktikabel erscheinende Lösung im Falle von einem gemeinsamen Eigenheim ist der Immobilienverkauf. In diesem Fall teilen Sie sich den Erlös der Immobillie einfach auf und reduzieren damit das Auftreten von Streitigkeiten auf ein absolutes Minimum. Allerdings muss der Verkauf in jedem Fall einvernehmlich erfolgen und damit der Zugewinnausgleich bereits abschließend geklärt sein. Ein weiterer Aspekt beim Hausverkauf ist die Handhabung des Kredits. Denn im Falle der Veräußerung ist eine vorzeitige Kündigung des Darlehens samt einer Vorfälligkeitsentschädigung gängige Praxis. Der eigentliche Verkauf kann sowohl in Eigenregie als auch gemeinsam mit einem kompetenten Makler erfolgen. Letzteres hat vor allem den Vorteil einer weitgehenden Entlastung von Kundenanfragen, der Vereinbarung von Besichtigungsterminen oder anderen Verabredungen, wie etwa mit dem Notar. Sie brauchen damit nur den Kaufvertrag für Ihre Immobilie zu unterschreiben und können sich darauf verlassen, dass ein fachkundiger Makler in Ihrem Interesse handelt.

5. Auszahlung des Ehegatten

In unserer Praxis begegnen wir auch einer anderen Variante der Scheidungsregelung: die Auszahlung des anderen Partners. In diesem Fall behält einer der beiden die während aufrechter Ehe gekaufte Immobilie und leistet an den anderen eine Ausgleichszahlung. Die Berechnung dieser Ausgleichsleistung richtet sich nach dem aktuellen Wert der Immobilie. Von diesem wird eine evtl. Restschuld abgezogen und der Rest einfach durch zwei geteilt. Allerdings beobachte ich oft, dass man sich hier über den Wert der Immobilie oft nicht einig ist. Denn hier kann nur ein Gutachten eine Zahl nennen. Nach der erfolgten Zahlung wird der ausgezahlte Partner aus dem Grundbuch ausgetragen und im Falle einer Hypothek das Darlehen an den verbleibenden Partner übertragen. Letzteres kann in seltenen Fällen in eine problematische Situation münden, denn oftmals erteilen Banken nicht die notwendige Genehmigung, da der verbleibende Haus- oder Wohnungseigentümer über keine ausreichende Bonität verfügt.

6. Aus 1 wird 2: Hausumbau in zwei Einheiten

Wenn die richtigen baulichen Voraussetzungen vorliegen und Sie mit dem Ex-Parner eine halbwegs vernünftige Kommunikationsbasis haben, lohnt es sich, über einen grundlegenden Umbau der Immobilie nachzudenken. Bei dieser sogenannten Realteilung werden aus einem gemeinsamen Objekt zwei getrennte Wohneinheiten konzipiert, die als baulich abgeschlossen gelten und damit ein unterschiedliches rechtliches Schicksal haben. Die gesetzlichen Voraussetzungen an eine solche Realtrennung sind schnell zusammengefasst: Separate Eingänge und eine vollständige Abtrennung der Räumlichkeiten sind für eine grundbücherliche Verdingung einer solchen baulichen Änderung und der damit einhergehenden geänderten Eigentumsverhältnisse nachzuweisen. Nach Abschluss der Umbauarbeiten können Sie mit Ihrer Einheit nach Ihren persönlichen Wünschen verfahren, ohne die Erlaubnis des anderen Ehegatten einzuholen: Sowohl Verkauf als auch Vermietung oder das Bewohnen Ihres neuen Immobilienobjekts stehen Ihnen vollkommen offen.

7. Teilungsversteigerung

Ich habe in meinen 25 Jahren Maklerinnendasein leider viele Fälle erlebt, in denen der Scheidungsprozess mit einem Rosenkrieg einher geht. Da spielen die Gefühle eine große Rolle, emotionale Verletzungen verhindern nun, dass eine rationale Gesprächsbasis hergestellt werden kann. Dadurch wird auch die Teilung des Wohneigentums unnötigerweise verzögert. In einer solchen Situation können Sie die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung nutzen, die beim Amtsgericht beantragt und von diesem durchgeführt wird. Der Antrag kann einseitig erfolgen, wobei hier der andere Partner vom Amtsgericht selbstständig in Kenntnis von der anstehenden Versteigerung gesetzt wird. Dieser kann dann beim Nichteinverständnis binnen von zwei Wochen einen Einwand erheben. Diese Einwände gehören zur alltäglichen Praxis und beziehen häufig die Lebenssituation der gemeinsamen Kinder mit ein, für die ein Umzug problematisch wäre. Auch ein Einwand in Bezug auf eine sinkende Lebensqualität oder ähnliches ist durchaus denkbar. Bei Stattgabe des Einwandes tritt das Versteigerungsverfahren in eine sechsmonatige Ruhephase, nach der eine erneute Prüfung der aktuellen Verhältnisse stattfindet. Sollte hingegen dem Einwand nicht stattgegeben werden, so schreibt das Amtsgericht einen öffentlichen Aufruf zur Versteigerung aus. An der Versteigerung der Ehewohnung kann jeder Interessent teilnehmen. Auch die Ehegatten sind nicht von dem Bieterverfahren ausgeschlossen, sondern können sich nach Wunsch aktiv an diesem beteiligen. Mit einer Teilungsversteigerung gehen große finanzielle Verluste einher, da der Verkehrswert nur in den allerseltensten Fällen erzielt werden kann. Ich rate Ihnen daher immer erst den Weg über einen einvernehmlichen Verkauf. Beim Betrachten der durchschnittlichen Ergebnisse solcher Versteigerungen kann von einem Erlös in Höhe von rund 60% des eigentlichen Wertes gerechnet werden. Von diesem werden auch die Kosten für das Gerichtsverfahren und die Versteigerung abgezogen.

8. Eigentumsübertragung auf das gemeinsame Kind

Im Falle von gemeinsamen, volljährigen – und damit absolut geschäftsfähigen – Kindern, entscheiden sich manche Eheleute, die Immobilie auf diese zu übertragen. Diese Möglichkeit nimmt dem Streit seine Brisanz und verlagert den Blickwinkel der streitenden Ehegatten erneut auf das Wohl des gemeinsamen Kindes. Neben dem eigentlichen Immobilienobjekt, das danach vom Kind als grundbücherlichem Eigentümer verkauft, vermietet oder auch selbst bewohnt werden kann, gehen auch sämtliche Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Immobilieneigentum auf das Kind über. Sollten Sie eine solche Option für sich in Betracht ziehen, jedoch über noch nicht mündige Kinder verfügen, lässt sich Ihr Plan trotzdem verwirklichen: Mit einer Zustimmung des Vormundschaftsgerichts lassen sich Immobilienobjekte auch auf Minderjährige rechtswirksam übertragen. Letztere Option behält das Kindeswohl im Auge und eignet sich vor allem dann, wenn man viel Wert darauf legt, seine finanziellen Angelegenheiten nach dem Scheidungsverfahren ordnen zu können und gleichzeitig möchte, dass das Kind in seiner gewohnten Umgebung bleibt und sich nicht zusätzlich zur Elterntrennung auch mit Abschieden von Freunden, Schulkollegen oder anderen Familienmitgliedern herumschlagen muss.

9. Sonderfall: Erbe von Immobilienvermögen

Sollte das Immobilienobjekt durch einen Erbschaftsfall in die bereits zerrüttete Familie gelangt sein, so untersteht dieses nicht der ausgleichenden Aufteilung der gemeinsam erworbenen Vermögenswerte im Scheidungsfall. Denn der Erbe hat dieses Vermögensgut zumeist von verstorbenen Verwandten im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge erhalten oder durch den letzten Willen des Erblassers zugeteilt bekommen. Da es sich beim Erbe um eine persönliche Zuwendung handelt, stellt dieses kein gemeinsam erwirtschaftetes Vermögen dar. Anders verhält es sich jedoch, wenn der Ehegatte ausdrücklich im Testament oder einer letztwilligen Verfügung genannt worden ist – in diesem Fall fällt das geerbte Immobilienobjekt in die Aufteilungsmasse des Scheidungsverfahrens. Analog zum bereits angetretenen Erbe ist auch das vorweggenommene Erbe zu behandeln. Bei diesem wird das Erbgut ausnahmsweise bereits zu Lebzeiten des Erblassers an die Erben übertragen. Damit ist auch in diesem Fall grundsätzlich kein Ausgleich des Zugewinns vorgesehen.

10. Unser Krisengespräch

Ich biete Ihnen gerne ein Gespräch mit mir als unparteiische Dritte an. Ich empfange Sie gerne auf einen Kaffee bei uns im Büro in der Krokusstraße 93 und höre Ihnen zu. Meine Tochter und ich können Ihnen aufzeigen, welche Optionen Ihnen bei der gemeinsamen Immobilie zur Verfügung stehen, wie sich ein Wert ermitteln lässt, wie die aktuelle Marktlage ist und Ihnen vielleicht auch bei der Suche einer neuen Bleibe helfen. Schreiben Sie uns jetzt oder rufen Sie an unter Tel. 030-52 68 01 59-0.

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Zu den Autoren

LIANE FRANK ist die Gründerin des gleichnamigen Immobilienbüros in der Krokusstraße in Berlin-Rudow. Sie ist seit 40 Jahren im Berliner Süden daheim und beobachtet unseren Immobilienmarkt aus Profisicht seit mehr als 25 Jahre. 2003 stieg Tochter Melanie ins Familienunternehmen ein. Das Magazin FOCUS adelt die Frank-Frauen mit der Auszeichnung „1.000 beste Makler Deutschlands“.

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