Immobilienwert-Ermittlung

Das Wissen um den Wert einer Immobilie ist ein wichtiger Indikator für den Verkauf. Als Besitzer, für den das Haus auch einen großen emotionalen Wert hat, sind Sie an einem möglichst hohen Angebotspreis beim Hausverkauf interessiert. Das ist legitim, denn sein Haus verkauft man nur einmal und nicht selten wird das Geld dringend gebraucht. Bei einer Immobilien-Sprechstunde in unserem Büro in der Krokusstraße lernten wir Frau Kerber kennen, ihren Namen haben wir hier geändert. Als ihr Mann starb und ihr das Haus zu groß wurde, sprach sie mit Bekannten über einen Verkauf. In den nächsten Tagen klingelte ununterbrochen das Telefon, selbst zu unmöglichsten Zeiten. Aber die Angebote verunsicherten Frau Kerber: Vieles sei ja in dem alten Haus noch zu tun argumentierten die Interessenten und boten verhältnismäßig niedrige Summen. Eine Freundin nahm sich dann der Sache an und rief uns an. Unabhängig von den nachvollziehbaren Bedürfnissen der Käufer, Ihre Immobilie möglichst günstig zu erwerben, gilt es unbedingt den echten Marktwert Ihrer Hauses oder Ihrer Wohnung in Berlin und Rudow zu bestimmen. Die damit verbundenen Kriterien, Möglichkeiten und Berechnungsverfahren möchten wir Ihnen hier gerne vorstellen.

  1. Definition Marktwert
  2. Rechtliche Faktoren bei der Wertermittlung
  3. Das Wertermittlungsverfahren
  4. Das Vergleichswertverfahren
  5. Das Sachwertverfahren
  6. Das Ertragswertverfahren
  7. Die Ermittlung des Bodenrichtwertes
  8. Professionelle Begutachtung
  9. Wertsteigerung durch Aufwertung
  10. Die Kosten für die Bewertung einer Immobilie
  11. Die optimale Vermarktung
  12. Immobilienwert jetzt einschätzen lassen

1. Definition Marktwert

Die Richtlinien für den auch als Verkehrswert bezeichneten Marktwert sind in § 194 des Baugesetzbuches (BauBG) enthalten. Danach definiert der Marktwert nach den Richtlinien des Baurechts den zum gegenwärtigen Zeitpunkt erzielbaren Immobilienpreis, wobei sowohl die Eigenschaften des Hauses als auch die Grundstückslage berücksichtigt werden. Es geht entsprechend um eine Abbildung der aktuellen Marktverhältnisse, nicht um den final zu erzielenden Betrag. Die Bestimmung des Marktwertes, beispielsweise in Berlin Rudow, ist somit die Grundlage für eine Verkaufsbasis mit Kaufinteressenten. Ein sehr gutes Fachwissen zum Markt ist für die Wertermittlung Voraussetzung.

2. Rechtliche Faktoren bei der Wertermittlung

Neben den bereits benannten Richtlinien des Baurechts, festgehalten im Baugesetzbuch, sind für die Ermittlung auch steuerrechtliche und bankrechtliche Aspekte relevant. Die steuerrechtlichen Regelungen sind in der Wertermittlungsverordnung (WertV) erfasst. Sie basieren auf Richtlinien, die der Ermittlung des Marktwertes dienen und von den Gutachterausschüssen verbindlich umgesetzt werden müssen. Im Bankrecht spielt der Beleihungswert eine entscheidende Rolle. Er beschreibt die Kreditsicherheit und wird in § 16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) definiert. Voraussetzung ist eine geschäftliche Abwicklung, die umsichtig und zwangsfrei erfolgen muss und dabei auf entsprechender Sachkenntnis basiert. Der Beleihungswert ist für die Kreditkonditionen maßgeblich.

3. Das Wertermittlungsverfahren

Den Verkaufspreis ermitteln erfordert objektive Kriterien im Gegensatz zu rein subjektiven Preisvorstellungen. Hierzu haben sich drei klassische Verfahren durchgesetzt: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Sie werden nicht beliebig eingesetzt, sondern in Abhängigkeit von der Art des Hauses. Die Verfahren wurden im Verlauf von Jahrzehnten immer wieder an die jeweiligen rechtlichen Vorschriften angepasst. Sie berücksichtigen, dass ein absolut korrekter Grundstückswert innerhalb einer Marktwirtschaft nicht existent ist und basieren demnach stets auf einer ungefähren Wertbasis. Diese wird konstant an die bestehenden Gegebenheiten des Grundstücksmarktes und die damit verbundenen Wertschwankungen angeglichen.

4. Das Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren gilt derzeit als die sicherste Methode der Ermittlung von Immobilienwerten. Es wird als Regelverfahren verstanden und orientiert sich an Vergleichspreisen auf dem Grundstücksmarkt. Als Grundlage dienen hier die tatsächlich erzielten Preise bei einem Hausverkauf. Die Vergleichbarkeit hinsichtlich Bausubstanz und Größe eines Gebäudes muss dabei ebenso gegeben sein, wie in Bezug auf die Lage und das zugehörige Grundstück. Die Ermittlung entsprechender Vergleichspreise wird durch Sachverständige oder aus dem Gutachterausschuss ermittelt. Die Anwendung des Vergleichsverfahrens ist nur sinnvoll, wenn auch tatsächlich eine ausreichend große Zahl vergleichbarer Immobilien vor Ort gegeben ist. Es kommt meist bei Ein- oder Zweifamilienhäusern, Immobilien mit Doppelhaushälften und Reihenhäusern zum Einsatz. Auch individuelle Wohnungen sind für diese Wertermittlungsmethode geeignet.

5. Das Sachwertverfahren

Das Verfahren fokussiert sich in erster Linie auf die baulichen Anlagen und die Nebengebäude. Es kommt vor allem bei Ein- oder auch Mehrfamilienhäusern zur Anwendung, die zur eigenen Nutzung vorgesehen sind. Berücksichtigt werden insbesondere die zum gegenwärtigen Zeitpunkt anfallenden Kosten für den Bau eines vergleichbaren Objektes an Ort und Stelle. Bei diesem Betrag werden einerseits der Bodenrichtwert und andererseits die altersbedingte Gebäudeabnutzung, somit die Alterswertminderung, berücksichtigt.

6. Das Ertragswertverfahren

Diese Methode wird immer dann verwendet, wenn ein Ertrag in Verbindung mit einer Immobilie erwirtschaftet werden soll. Das betrifft einerseits Häuser und Wohnungen, die zur Miete zur Verfügung stehen und andererseits gewerbliche Gebäude, beispielsweise Bürohäuser. Für Käufer, die eine entsprechende Immobilie als Kapitalanlage erwerben wollen, sind nicht nur das Haus und dessen Lage interessant. Entscheidend sind vor allem die damit verbundenen zukünftigen Einnahmen, somit der Ertrag, den die Immobilie erwarten lässt. Für den Ertragswert sind wiederum verschiedene Faktoren maßgeblich. Neben dem Reinertrag des Grundstücks und dem Barwertfaktor ist die entscheidende Größe vor allem der Bodenrichtwert.

7. Die Ermittlung des Bodenrichtwertes

Der für das Sach- wie auch Ertragswertverfahren relevante Bodenwert wird jeweils separat erhoben. Es handelt sich hierbei um den Wert für das unbebaute Grundstück auf der Basis einer durchschnittlichen Erfassung der verkauften Vergleichsgrundstücke. Der Bodenrichtwert ermöglicht eine transparentere Berücksichtigung des Grundstücksmarktes und bietet dadurch eine hilfreiche Orientierungsmöglichkeit in Bezug auf die Gestaltung der Preise. Wie die Bezeichnung erkennen lässt, handelt es sich lediglich um einen Richtwert. Er stellt keine verbindliche Größe dar.

8. Professionelle Begutachtung

Den Verkaufspreis ermitteln setzt eine professionelle Einschätzung Ihrer Immobilie voraus. Sie haben auch die Möglichkeit, den Betrag selbst zu definieren. Dies ist jedoch nur dann zu empfehlen, wenn Sie über entsprechende Expertenkenntnisse verfügen. Zu groß ist die Gefahr, dass Ihnen Einnahmen verloren gehen, weil Sie eventuell einen Faktor bei der Berechnung übersehen haben. Auch tendieren Immobilienbesitzer häufig dazu, ihr Haus deutlich höher zu bewerten und halten damit interessierte Käufer von einem Kaufangebot ab. Wir raten dazu, auf einen unabhängigen Gutachter mit entsprechender Qualifizierung oder einen erfahrenen Makler zurückzugreifen. Sie können dabei sicher sein, dass die Einschätzung des Wertes Ihres Objektes realistisch getroffen wird und erhöhen so Ihre Verkaufschancen.

9. Wertsteigerung durch Aufwertung

Um den bestmöglichen Angebotspreis für Ihre Immobilie zu erzielen ist auch die Aufwertung durch entsprechende bauliche Maßnahmen möglich. Hierzu zählen beispielsweise eine umfangreiche Gebäudesanierung oder auch eine Modernisierung. Lassen Sie sich hierzu jedoch vorab fachlich beraten, denn nicht selten können Ihre Auslagen deutlich höher ausfallen als der zusätzliche Betrag, den Sie für das Haus bekommen. Auch sind Käufer sehr häufig daran interessiert, eventuelle größere Verschönerungsmaßnahmen selbst zu organisieren, sei es aufgrund eigener Vorstellungen oder entsprechender Gewerke, die sie dazu selbst an der Hand haben. Wenn es hingegen um rein optische Maßnahmen handelt, die preislich im Rahmen sind und das Erscheinungsbild der Immobilie deutlich verbessern, spricht in der Regel nichts gegen die damit verbundene Investition. Wir werden dazu ab November in unserem Blog einen passenden Ratgeber veröffentlichen mit Tipps und Tricks, wie man das einfach ohne Home Stager selbst tun kann.

10. Die Kosten für die Bewertung einer Immobilie

Die anfallenden Kosten für eine Immobilienbewertung variieren deutlich und hängen von unterschiedlichen Faktoren ab. Je nach Bedarf können Sie in der Regel zwischen einem kurzen Gutachten und einer langen Ausführung wählen. Die Kurzform umfasst meist etwa zwei bis drei Seiten, die lange Version erhebt jedes Detail und liegt häufig bei deutlich über zehn Seiten. Die Preise für die beiden Varianten sind nicht zuletzt aufgrund des erheblichen Unterschieds beim Arbeitsaufwand entsprechend verschieden. Darüber hinaus ist das Honorar für den Gutachter frei verhandelbar, sodass eine Kostenauskunft an dieser Stelle nicht möglich ist. Wenn Sie eine kostenlose Kurzanalyse Ihrer Immobilie wünschen, können Sie das hier auf unserer Seite tun, unten links sehen Sie den roten Knopf.

11. Die optimale Vermarktung

Um Ihr Haus in Berlin in Rudow oder an jedem anderen Ort möglichst gewinnbringend zu verkaufen ist eine maßgeschneiderte Vermarktungsstrategie hilfreich. Diese beinhaltet meist eine Kombination aus Maklerengagement und einer damit verbundenen reichweitenstarken Platzierung am Markt. Auch die Hinzunahme eines aussagestarken Exposés, das Aussehen und Qualität Ihres Objektes umfassend wiedergibt, sind Teil einer solchen Verkaufsstrategie. Meine Mutter Liane Frank und ich beraten und informieren Sie gerne zu Ihrer geschätzten Immobilie und den damit verbundenen Verkaufsmöglichkeiten.

12. Immobilienwert jetzt einschätzen lassen

Gerne erstellen wir für Sie ein kostenloses Kurzgutachten oder auf Wunsch auch eine ausführliches Wertgutachten (Preis nach Angebot, bei Vermarktungsauftrag im Preis enthalten). Bei einer persönlichen Begehung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung mache ich eine Potenzial-Analyse was die Vermarktungsstrategie und den Wert angeht. Schreiben Sie mir jetzt oder rufen Sie an unter Tel. 030-52 68 01 59-0.

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Zu den Autoren

LIANE FRANK ist die Gründerin des gleichnamigen Immobilienbüros in der Krokusstraße in Berlin-Rudow. Sie ist seit 40 Jahren im Berliner Süden daheim und beobachtet unseren Immobilienmarkt aus Profisicht seit mehr als 25 Jahre. 2003 stieg Tochter Melanie ins Familienunternehmen ein. Das Magazin FOCUS adelt die Frank-Frauen mit der Auszeichnung „1.000 beste Makler Deutschlands“.

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