Immobilienrente

Eine solide Altersvorsorge ist für die meisten Menschen wesentlich. Wer noch dazu über ein eigenes Haus oder eine Wohnung verfügt, die abbezahlt und schuldenfrei sind, hat sehr gute Grundlagen für einen angenehmen Lebensabend. Voraussetzung dabei ist das Freiwerden des in der Immobilie gebundenen Kapitals. Es steht nur dann zur Verfügung, wenn es liquide (flüssig) gemacht wird. Immorenten beziehungsweise Umkehrhypotheken bieten hier eine ideale Option. Sie ermöglichen die Altersabsicherung in Form einer konstanten Rente und erlauben dabei gleichzeitig den Verbleib im gewohnten Zuhause.

  1. Definition Immobilienrente
  2. Fünf Modelle der Verrentung von Immobilien
  3. Die Umkehrhypothek
  4. Leibrenten und Zeitrenten
  5. Unterscheidung Leibrente und umgekehrte Hypothek
  6. Rechtsunterschiede zwischen Umkehrhypotheken und Leibrenten
  7. Für wen ist die Immobilienverrentung geeignet
  8. Voraussetzungen der Immobilie für eine Immobilienverrentung
  9. Die Berechnung von Immobilienrenten
  10. Die Vorteile der Immoverrentung
  11. Die Nachteile der Immobilienverrentung
  12. Die richtige Vorgehensweise

1. Definition Immobilienrente

Die Immobilien- oder Immorente in ihrer Funktion als Hausverkauf auf Rentenbasis sind zwei umgangssprachliche Begriffe für ein Finanzdienstleistungsprodukt, das ursprünglich aus den USA stammt. Dort wird das beliebte Kreditmodell als „Reverse Mortgage“ (umgekehrte Hypothek) bezeichnet. Diese Übersetzung ist im deutschsprachigen Raum eher verwirrend, weil der Zusammenhang zwischen der deutschen Bedeutung einer Hypothek und dem Kreditvertrag im Sinne einer Immobilienverrentung nicht unmittelbar ersichtlich ist. Durchgesetzt haben sich die meist synonym verwendeten Begriffe Immobilienrenten und Umkehrhypotheken, wobei die umgekehrte Hypothek genau genommen eine Variante der Immobilienrenten darstellt.

2. Fünf Modelle der Verrentung von Immobilien

  1. Bei klassischen Immobilienrenten verfügen Sie über ein Haus oder eine Wohnung, die sie gerne weiterhin bewohnen wollen. Sie verkaufen das Objekt, erhalten allerdings den Ertrag nicht ausbezahlt. Stattdessen wird Ihnen das Geld zeitlebens in Form einer zusätzlichen Rente gezahlt.
  2. Bei abgekürzten Immorenten erhalten Sie die monatlichen Raten für einen begrenzten Zeitraum, der vorab festgelegt wird.
  3. Die kombinierte Version sieht eine Einmalzahlung in Kombination mit monatlichen Zahlungen vor.
  4. Wenn Sie sich für den Barwertausgleich entscheiden bekommen Sie bei lebenslangem Wohnrecht eine Einmalzahlung.
  5. Der Rückmietkauf bietet Ihnen eine Einmalzahlung, die mit einem lebenslang bestehenden Mietvertrag verbunden ist, für den es jedoch keine Kündigungsmöglichkeit gibt.

3. Die Umkehrhypothek

Das Konzept ist dem eines Kreditvertrags vergleichbar. Sie erhalten für Ihr Haus einen Kredit, der Ihnen in monatlichen Raten oder als Einmalbetrag ausbezahlt wird. Sie müssen diesen Kredit nicht tilgen und auch keine Zinsen dafür zahlen. Stattdessen erfolgt die Abzahlung durch Ihr Haus, in dem sie ein lebenslanges Wohnrecht haben. Als Sicherheit gilt die Grundschuld, die verbrieft ist. Das Risiko eines eventuellen Wertverlustes Ihres Objektes liegt beim Kreditgeber.

4. Leibrenten und Zeitrenten

Leibrenten bezeichnen grundsätzlich alle Formen von wiederkehrenden Rentenzahlungen. In der Regel ist dies der Fall bis zum Tod der empfangsberechtigten Person. In Bezug auf Wohneigentum ist mit einer Immobilienleibrente eine lebenslange Zusatzrente gemeint, die aus dem Immobilienwert berechnet wird. Mit ihr ist gleichzeitig ein gleich lange währendes Wohnrecht verbunden, das im Grundbuch festgehalten wird. Die Zeitrente entspricht inhaltlich der Leibrente, ist aber nicht abhängig vom Leben der vertraglich verbundenen Personen. Sie ist auf einen festen Zeitpunkt terminiert und geht bei einem vorzeitigen Todesfall auf die Erben über.

5. Unterscheidung Leibrente und umgekehrte Hypothek

Für beide gilt zunächst als Gemeinsamkeit der Verbleib des Besitzers im bisherigen Haus bis ans Lebensende. Weiterhin ist ein Hausverkauf auf Rentenbasis verbunden mit einer Kapitalfreisetzung noch zu Lebzeiten des Eigentümers. Umgekehrte Hypotheken zeichnen sich durch eine hohe Flexibilität bei den Zahlungsmodalitäten aus. Hierbei sind ein einmaliger Geldbetrag, eine lebenslange monatliche Rentenzahlung und eine Rente mit zeitlicher Befristung gleichermaßen möglich. Bei Leibrenten hingegen sind Einmalzahlungen nicht vorgesehen. In seltenen Fällen ist jedoch auch eine einmalige Zahlung denkbar, etwa im Falle einer noch bestehenden Restschuld, bei der eine vollständige Entschuldung gewünscht wird.

6. Rechtsunterschiede zwischen Umkehrhypotheken und Leibrenten

Bei der umgekehrten Hypothek besteht ein Kreditvertrag, der nicht mit einem Wechsel des Eigentümers verbunden ist. Sie sind weiterhin der Eigentümer Ihres Hauses und damit auch zuständig für die Fortführung der Übernahme von laufenden Kosten. Ihr Darlehensgeber hat Ihr Objekt als Sicherheit und wird entsprechend im Grundbuch eingetragen. Nach Ihrem Tod gehört Ihr Haus dem Kreditgeber oder es erfolgt eine Kredittilgung durch den Immobilienverkauf. Bei der Leibrente hingegen ist der Zeitpunkt des Hausverkaufs identisch mit dem Wechsel des Eigentümers. Sie erhalten ein lebenslanges mietfreies Wohnrecht, das im Grundbuch vermerkt wird. Für mit dem Haus verbundene Kosten, beispielsweise eine erforderliche Sanierung, ist hingegen der neue Besitzer zuständig.

7. Für wen ist die Immobilienverrentung geeignet

Immorenten zur Altersabsicherung, beispielsweise in Rudow in Berlin, eignen sich für Menschen ab etwa 65 Jahren, die das gesetzliche Rentenalter erreicht haben. In der Regel besteht das Bedürfnis, zeitlebens in den bisherigen vier Wänden wohnen zu bleiben. Sollten Sie darüber hinaus das Anliegen haben liquide zu sein, ohne mit finanziellen Engpässen konfrontiert zu werden, können wir Ihnen diese Option empfehlen. Die Gründe für den Wunsch nach einer zusätzlichen Liquidität sind sehr unterschiedlich. Vielfach ist eine niedrige Rente gegeben, aber auch das Bedürfnis nach einer höheren Lebensqualität, die nach unseren Erfahrungen mit vermehrten Kosten im Bereich der Alltags- und Freizeitgestaltung verbunden ist. Häufig wird auch ein stabileres finanzielles Polster für eventuelle zusätzliche Maßnahmen der Gesundheitsvorsorge gewünscht oder ein größerer finanzieller Spielraum für Verschönerungen am Haus.

8. Voraussetzungen der Immobilie für eine Immobilienverrentung

Prinzipiell sind alle Arten von Immobilien für diese Form der Altersvorsorge geeignet. Selbst gewerbliche Objekte machen bei vielen Kreditgebern keine Ausnahme. Ob Sie ein Ein- oder Mehrfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder eine Wohnung Ihr Eigen nennen ist demnach nicht entscheidend. Relevant sind hingegen der Immobilienzustand, die Lage und auch die Ausstattung. Manche Kapitalgeber fordern einen bestimmten Mindestwert, bevor Sie Ihnen ein konkretes Angebot unterbreiten. Sie werden dazu in jedem Fall eine Immobilienbewertung vornehmen, um die Tauglichkeit des Objekts einzuschätzen. Dies gilt für alle Modelle gleichermaßen, ob Rückmietkauf, Barwertausgleich oder die klassische Form der Umkehrhypothek. Digitale Rentenrechner stehen im Internet vielfach zur Verfügung und ermöglichen Ihnen eine kostenfreie Berechnung Ihrer Immorente.

9. Die Berechnung von Immobilienrenten

Die konkrete Rentenhöhe lässt sich nicht vorhersagen, ohne eine Vielzahl an Parametern zu kennen. Die Anbieter setzen sehr unterschiedliche Maßstäbe an und auch der jeweils aktuell gültige Verkehrswert Ihres Hauses spielt eine zentrale Rolle. Meine Tochter Melanie und ich sind Ihnen gerne behilflich, anhand des Verkehrswertes den maßgeblichen Beleihungswert zu berechnen. Auch ein Rentenrechner verpflichtet sie zu nichts und ermöglichen Ihnen das Erstellen einer unverbindlichen Musterberechnung.

Rechenbeispiel:

  • Ein Rentner-Paar, sie 65 Jahre, er 69 Jahre alt 
  • Sie haben ein Haus mit 135 m² Wohnfläche
  • Verkehrswert 345.000 Euro Beleihungswert der Immobilie ca. 258.750 Euro
  • Wohnfläche 135 m² x 7,50 Miete gem. Mietspiegel = 975 Euro
  • Die Ehefrau hat noch eine Lebenserwartung von 21 Jahren, der Ehemann nur 14,94 Jahren.
    Somit wird bei der Berechnung der Verrentung die Ehefrau als Längstlebende berücksichtigt
  • Beleihungswert 258.750 Euro : Kapitalwertfaktor 12,613 : 12 Monate.
  • = 1.709,55 Euro abzüglich Wohnrecht (entgangene Miete) 975 Euro/Monat
  • Verbleibt eine monatliche Immobilienrente von Euro 734,55 Euro

10. Die Vorteile der Immoverrentung

Der zentrale Vorteil ist die Möglichkeit, zeitlebens in den bisherigen vier Wänden wohnen bleiben zu können bei gleichzeitiger Auszahlung einer steuerfreien Rente. Damit ist ein hohes Maß an Sorgenfreiheit und Lebensqualität verbunden. Während die gesetzliche Rente für viele Menschen sehr gering ausfällt und keine kostspieligen Unternehmungen und Vorhaben ermöglicht, bietet die zusätzliche Immorente deutlich mehr Optionen. Wer nicht im bisherigen Haus wohnen bleiben möchte, etwa weil es nach dem Auszug eigener Kinder zu groß geworden ist, kann sich für eine Einmalzahlung entscheiden und diese beispielsweise in eine kleinere Wohnung investieren.

11. Die Nachteile der Immobilienverrentung

Umkehrhypotheken gelten aufgrund meist hoher Abschlussgebühren und teurer Rückversicherungen in Bezug auf ein sogenanntes Langlebigkeitsrisiko als durchaus kostspielig. Der für die Finanzierung berücksichtige Verkehrswert liegt nicht bei 100, sondern meist nur bei etwa 80 Prozent. Darüber hinaus lässt sich das Haus später nicht mehr für einen anderen Zweck nutzen, weil es als Sicherheit dient. Wer Kinder hat, muss wissen, dass sie als potenzielle Erben möglicherweise nichts mehr vom Objekt haben werden. Experten gehen davon aus, dass Alleinstehende eher von der Verrentung ihrer Immobilie profitieren. Bei Ehepaaren ist von einer insgesamt längeren Lebensdauer auszugehen, was der Kreditgeber in der Regel durch geringere Rentenzahlungen ausgleicht.

12. Die richtige Vorgehensweise

Für Ihr Wohneigentum in Rudow in Berlin oder anderswo gilt als Berechnungsgrundlage stets der aktuelle Verkehrswert. Meine Tochter und ich unterstützen Sie gerne. Manchen überfordert allein die Vorstellung eines Umzugs und raubt ihm alle Energie. Ich kenne selbst viele solcher Fälle aus Kundengesprächen, aber auch aus dem privaten Umfeld weiß ich, dass ein solcher Zustand unglücklich macht.

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Zu den Autoren

LIANE FRANK ist die Gründerin des gleichnamigen Immobilienbüros in der Krokusstraße in Berlin-Rudow. Sie ist seit 40 Jahren im Berliner Süden daheim und beobachtet unseren Immobilienmarkt aus Profisicht seit mehr als 25 Jahre. 2003 stieg Tochter Melanie ins Familienunternehmen ein. Das Magazin FOCUS adelt die Frank-Frauen mit der Auszeichnung „1.000 beste Makler Deutschlands“.

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